Gebäudeenergiegesetz - Das müssen Sie als (werdender) Eigentümer beachten
Das GEG
Seit Anfang diesen Jahres gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (kurz GEG), in den Medien auch bekannt als das sogenannte Heizungsgesetz. Das Gesetz ist ein zentraler Baustein der deutschen Energiewende hin zur Klimaneutralität im Gebäudesektor. Ziel des Gesetzes ist der schrittweise Umstieg auf eine klimafreundliche Wärmeversorgung um damit folglich die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen und der damit verbundenen Heizungs-, und Klimatechnik zu reduzieren.
Jedoch heizen in Deutschland knapp 41 Millionen Haushalte mit fossilen Energieträgern, sprich knapp jeder zweite mit Erdgas und in etwa ein Viertel der Haushalte mit Heizöl. Ein Gegensteuern betrifft folglich fast jeden, unabhängig ob Eigentümer oder Mieter. Bis 2045 sollen ausschließlich erneuerbare Energien Anwendung für den Betrieb von Heizungen finden.
Die wichtigsten Fakten des GEG
Grundsätzlich unterscheidet das seit dem 01. Januar geltende Gebäudeenergiegesetz, bezüglich der anzuwendenden Regelungen, zwischen Bestandsgebäuden und Neubaugebäuden.
Für Neubauten sind die Vorschriften deutlich schärfer. Ab Januar ist es in Neubauten, innerhalb eines Neubaugebiets, verpflichtend, dass Heizungen, die mit mindestens 65% erneuerbaren Energien arbeiten, eingebaut werden. Außerhalb von Neubaugebieten müssen die Neubauten in Großstädten diese Regelung frühstens Mitte 2026 umsetzen, in Kleinstädten ab Mitte 2028.
Deutlich interessanter wird es bei den Regelungen bezüglich Bestandsobjekten, da diese Regelungen eine deutlich größere Anzahl von Haushalten betrifft. Bei vielen Eigentümern macht sich hier die Verunsicherung breit, ob die Heizung bleiben darf oder ausgetauscht werden muss. Folgende Regelungen gelten hier: Bestehende Heizungsanlagen, die funktionsfähig sind, dürfen weiterhin genutzt werden. Auch wenn sie defekt sind, sich aber reparieren lassen, müssen sie nicht getauscht werden. Funktioniert die Heizungsanlage nicht und lässt sie sie auch nicht reparieren, wird bereits jetzt empfohlen die bestehende Heizung auszutauschen um die Heizungsanlage auf Klima-Kurs zu bringen.
Beachten Sie aber die grundsätzliche Austauschpflicht für Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind. Hierbei sind jedoch einige Ausnahmen zu beachten. Sofern es sich um einen Niedertemperatur-Heizkessel, einen Brennwertkessel, eine Heizung mit maximal 4 oder mehr als 400 Kilowatt Leistung handelt, sind diese von der Austauschpflicht befreit. Daneben sind auch Eigentümer, die bereits seit dem 01.02.2002 das betroffene Objekt bewohnen befreit. Wird das Eigentum jedoch durch Kauf, Schenkung oder Erbe übertragen, gilt die Austauschpflicht wieder, mit einer Übergangsfrist von 2 Jahren.
Regelungen-, und Fristen-Durcheinander
In Bestandsgebäuden gelten nach dem GEG, abhängig von der in Ihrem Eigentum installierten Heizungsanlage, unterschiedliche Fristen und Regelungen. Daher raten wir Ihnen, dass Sie sich als (werdende/r) Eigentümer/in in Ruhe mit den für Ihre Heizungsanlage geltenden Regelungen auseinandersetzen. Der Bund hat hierfür online zugängliche Portale erstellt, in denen Sie mit ein paar Klicks herausfinden können welche Regelungen und Fristen für Sie gelten. Daneben haben Sie auch die Möglichkeit sich an einen Energieeffizienz-Experten zu wenden, der in dieser Angelegenheit mit einer Energieberatung weiterhelfen kann.
Förderungen und Zuschüsse für mehr Energieeffizienz
Für den Austausch einer Heizungsanlage stellt der Bund verschiedene Förderungsmöglichkeiten zur Verfügung. Die Grundförderung für den Austausch einer alten, fossilen Heizungsanlage gegen eine dem GEG entsprechende klimafreundliche Heizung auf Basis erneuerbaren Energien beträgt 30%. Sofern der Austausch frühzeitig bis 2028 erfolgt, gibt es zusätzlich einen sogenannten Klimageschwindigkeitsbonus in Höhe von 20%.
Weiterhin können selbstnutzende Eigentümer, die ein zu versteuerndes Einkommen von maximal 40.000 Euro haben eine weiteren Einkommens-Bonus von 30% erhalten. Die Förderungen können addiert werden, jedoch ist die Förderung auf 70% der anfallenden Kosten begrenzt.
Auch andere Sanierungsmaßnahmen wie das Dämmen eines Dachs, der Außenwände, etc. für mehr Energieeffizienz sind förderfähig. Hierbei werden insgesamt bis zu 20% der Kosten erstattet: Die Grundförderung beträgt 15% und zusätzliche 5%, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt.
Die Förderungen und Boni für den Heizungstausch und für Energieeffizienzmaßnahmen lassen sich addieren. Insgesamt werden maximal 90.000 Euro (verteilt auf maximal 30.000 Euro für den Heizungstausch und maximal 60.000 Euro für sonstige Effizienzmaßnahmen) für ein Einfamilienhaus beziehungsweise die erste Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus gefördert.
Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und den Immobilienmarkt
Für aktuelle und werdende Immobilieneigentümer stellt das GEG verständlicherweise eine große Herausforderung dar. Das Gesetz führte zu einer allgemeinen steigenden Nachfrage bei Heizungsmodernisierungen. Dies führte wiederum zu einer Material-, und Anlagenknappheit. Ein Heizungsaustausch ist aktuell mit langen Liefer- und Wartezeiten verbunden. Laut einigen Herstellern von Luft-Wärme-Pumpen können die Lieferzeiten über ein Jahr betragen. Auch die ausführenden Fachfirmen können die Masse der Aufträge nicht bedienen. Durch die hohe Nachfrage von klimafreundlichen Heizungsanlagen haben sich auch die Angebotspreise verteuert, was die Immobilieneigentümer vor große finanzielle Herausforderungen stellt. Nicht förderlich ist auch die allgemeine Verunsicherung bezüglich weiterer Regelungen und die damit verbundene Kostenstemmung.
Auch der Immobilienmarkt leidet unter den Maßnahmen, die im GEG festgesetzt wurden. Besonders die Preise von Bestandsimmobilien, die nicht modernisiert wurden, werden negativ beeinflusst. Als erfolgreiche Immobilienmakler im Raum Karlsruhe, haben wir bereits deutlich die Verunsicherungen der potenziellen Käufer, sowie Verkäufer bezüglich der Ambitionen der Bundesrepublik nach dem Inkrafttreten des GEG gespürt. Verkäufer befürchten nicht den gewünschten Verkaufspreis erzielen zu können, da Abschläge aufgrund einer nicht durchgeführten Modernisierung unverzichtbar geworden sind. Daneben agieren die Käufer mit großer Vorsicht beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Hinsicht auf die nun geltenden und zukünftiger Anforderungen, sowie Vorschriften und den damit verbundenen Kosten und Zeitplänen.
